Haustür: Der Bewertungsanlass bestimmt die Fragestellung

Am Anfang einer Immobilienbewertung steht keine Formel. Am Anfang steht die Frage: Wofür wird der Wert benötigt?

Verkauf, Erbauseinandersetzung, Scheidung, steuerlicher Nachweis oder Finanzierung können dieselbe Immobilie betreffen, aber unterschiedliche Stichtage, Wertbegriffe und Anforderungen an die Dokumentation auslösen.

Verkauf und Kauf

Bei einer Kauf- oder Verkaufsentscheidung steht häufig die marktgerechte Einordnung im Vordergrund. Hier muss geklärt werden, welche Grundstücksmerkmale der Markt honoriert, welche Risiken bestehen und wie vergleichbare Transaktionen einzuordnen sind.

Erbe und Erbengemeinschaft

Bei Erbfällen kann eine neutrale Wertgrundlage für interne Auszahlungen, Verkauf oder weitere Auseinandersetzung benötigt werden. Maßgeblicher Stichtag und Bewertungszweck sind vor Beginn ausdrücklich festzulegen.

Scheidung und Zugewinnausgleich

Bei Trennung und Scheidung können unterschiedliche Zeitpunkte und rechtliche Fragestellungen relevant sein. Die Immobilienbewertung liefert die fachliche Wertableitung; welche Werte familienrechtlich benötigt und wie sie verwendet werden, sollte mit dem Rechtsbeistand geklärt werden.

Steuerliche Bewertung

Bei Erbschaft- und Schenkungsteuer kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG relevant sein. Das ist ausdrücklich das Bewertungsgesetz, nicht § 198 BauGB.

§ 198 BewG stellt außerdem Anforderungen daran, welche Gutachten regelmäßig als Nachweis dienen können. Deshalb muss bereits vor Auftragserteilung geklärt werden, ob die konkrete Qualifikation und der geplante Gutachtentyp für den steuerlichen Zweck geeignet sind.

Finanzierung

Bei Kreditentscheidungen kann neben Markt- oder Verkehrswert auch der Beleihungswert beziehungsweise eine bankinterne Sicherheitenbewertung eine Rolle spielen. Diese Größen sind nicht einfach austauschbar.

Warum der Anlass so wichtig ist

Der Bewertungsanlass beeinflusst unter anderem:

die benötigte Wertgröße,
den Wertermittlungsstichtag,
gegebenenfalls den Qualitätsstichtag,
den Umfang der Unterlagenprüfung,
die Anforderungen an Nachvollziehbarkeit und Nachweis und
die Frage, welche ergänzenden Fachleute eingebunden werden sollten.

Fazit

Eine gute Wertermittlung beantwortet nicht einfach die Frage „Was ist das Haus wert?“. Sie beantwortet eine präzise gestellte Frage zu einem bestimmten Zweck und Stichtag.

Der Bewertungsanlass ist deshalb tatsächlich die Haustür der Wertermittlung: Wer durch die falsche Tür geht, kann am Ende eine fachlich saubere Antwort auf die falsche Frage erhalten.