Was wird eigentlich bewertet?

Wer kennt es nicht: „Kaufen Sie!!!“ Die Botschaft ist klar – aber was Sie am Ende tatsächlich in der Hand halten, gleicht einem Rasenmäher, obwohl Ihnen ein Traktor präsentiert wurde. Da fehlt es dann plötzlich an vielen Ecken. Ärgerlich – vor allem, wenn das erst bei der Übergabe kundgetan wird.

Als Immobilienmakler habe ich ein ordentliches Bauchgefühl dafür entwickelt, was am Ende unter den Hammer kommt: Einbauküchen, aufgestellte Fertiggaragen – und der Rosenbusch von Tante Frieda. Der darf auch bleiben – gegen Entgelt, versteht sich. Denn Frieda hätte es so gewollt. Doch hinter Wunsch und Erwartung prüft der Sachverständige: Was bleibt? Und was verschwindet aus dem Zahlenwerk?

Das BGB – Das Tor für Rechte und Pflichten

Zunächst halten wir fest:

„Die Rechtsfähigkeit des Menschen beginnt mit der Vollendung der Geburt.“
So beginnt das BGB. Was hat ein Geburtsvorgang mit Bewertungsfragen zu tun? Ganz einfach:

Die Anfangsidee einer Sache bildet ihre Rechtsform.

Friedas Busch & § 94 BGB

Ich besitze die Gabe, dass sämtliches Grünzeug bei mir irgendwann knusprig wird.
Und so blicke ich auf Friedas prachtvollen Rosenbusch – er blüht, duftet, beflügelt die Fantasie. Der Käufer sieht ihn, ist begeistert und geht davon aus:
Der bleibt.
Denn: Laut § 94 BGB gehört alles, was fest mit dem Boden verbunden ist, zum Grundstück. Wurzeln bedeuten Zugehörigkeit – rechtlich und gefühlt. Doch was, wenn Frieda es anders gehalten hätte? Im Frühling raus, im Winter samt Übertopf in die Garage. Dann – so klärt uns § 95 BGB auf – wird aus dem festen Bestandteil ein Scheinbestandteil. Und Schein verschwindet aus der Bewertung.

Garagen – Poch, poch.

Klopfen wir aufs Material: Massiv (Stein auf Stein) oder hohl und leicht – das verrät oft, wie etwas gemeint war. Ob eine Garage wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, hängt nicht allein von Material oder Bauart ab. Entscheidend ist insbesondere, ob sie dauerhaft mit dem Grundstück verbunden und auf dauernden Verbleib angelegt ist oder ob sie nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden wurde. Auch eine Fertiggarage kann daher Bestandteil des Grundstücks sein. Umgekehrt kann eine Verbindung nach § 95 BGB nur einen Scheinbestandteil begründen. Für die Bewertung ist die rechtliche Zuordnung im Einzelfall zu klären.

Wintergarten & Windrad – der Wille entscheidet

Ein von einem Mieter errichteter Wintergarten ist nicht automatisch Scheinbestandteil. Entscheidend sind die Umstände der Verbindung, der erkennbare Zweck und die rechtliche Grundlage. Gleiches gilt für Anlagen auf fremdem Grund. Bei Windenergieanlagen können insbesondere Nutzungsverträge, dingliche Rechte und Rückbauverpflichtungen für die rechtliche Zuordnung maßgeblich sein. Für die Wertermittlung muss deshalb zuerst geklärt werden, ob die Anlage dem Grundstück als wesentlicher Bestandteil zuzurechnen ist oder als rechtlich selbständige Sache außerhalb des Bewertungsgegenstands bleibt.

Das entscheidende Fazit:

Es kommt auf den Willen an. Ein Bauer wirft ein Korn aufs Feld – er will ernten, nicht dauerhaft versiegeln. Ich pflanzte zwei Kirschbäume in meinen Garten. Ich wollte ernten – aber nie darüber nachdenken, wie ich sie beim Auszug mitnehmen könnte. Und genau das ist der Punkt.

Eine Sache und ein Verstand

Tante Frieda hat zu Recht einen Platz in dieser Überlegung. So wie die Rasensamen auf dem Mutterboden. Alles wird begutachtet – und in das Gesamtbild eingeflochten. Doch wie bei einem gewebten Teppich interessiert Sie als Kunde am Ende das Muster – nicht die Technik. Der Gutachter aber verfolgt Faden für Faden, erkennt dabei besondere Bestandteile und unsichtbare Übergänge. Aus der Nähe erkennt er Knoten, Formen, Farben – aus der Tiefe: Struktur. Und manchmal erkennt er nicht nur den Wert einer Arbeit – sondern auch den Künstler dahinter.

SIE.