Vom Acker zum Bauland: Entwicklungszustände von Grundstücken
Ein Grundstück ist nicht deshalb Bauland, weil daneben bereits Häuser stehen oder weil eine Gemeinde langfristig Wachstum plant. Für die Wertermittlung ist entscheidend, welchen Entwicklungszustand die Fläche am Wertermittlungsstichtag tatsächlich erreicht hat.
§ 3 ImmoWertV unterscheidet insbesondere Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land.
Flächen der Land- oder Forstwirtschaft
Das sind Flächen, die land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind und gerade noch nicht Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land darstellen. Eine spätere Entwicklung ist damit nicht ausgeschlossen. Für die heutige Bewertung zählt aber der gegenwärtige Grundstückszustand.
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland liegt vor, wenn eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist. Solche Tatsachen können sich insbesondere aus dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung ergeben.
Ein Flächennutzungsplan kann dafür ein wichtiges Indiz sein. Er allein bedeutet jedoch noch kein gesichertes Baurecht. Bauerwartungsland ist gerade die Stufe, in der eine Entwicklung plausibel erscheint, aber noch nicht bis zur baulichen Nutzbarkeit fortgeschritten ist.
Rohbauland
Rohbauland ist weiter entwickelt. Nach § 3 Abs. 3 ImmoWertV handelt es sich um Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung noch unzureichend gestaltet sind.
Rohbauland ist deshalb nicht einfach „Land, bei dem die Kommune schon einmal darüber gesprochen hat“. Planungsrechtlich ist die Fläche bereits deutlich weiter.
Baureifes Land
Baureifes Land sind Flächen, die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Dabei geht es nicht nur um einen Bebauungsplan. Baurecht kann sich je nach Lage auch aus § 34 BauGB ergeben; weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen bleiben ebenfalls zu prüfen.
Warum diese Unterscheidung so wichtig ist
Zwischen Ackerland, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifem Land können erhebliche Wertunterschiede liegen. Genau deshalb ist es gefährlich, eine erwartete Entwicklung bereits wie fertiges Bauland zu bepreisen.
Für die Wertermittlung prüfe ich unter anderem:
- den Stand der Bauleitplanung,
- die planungsrechtliche Zulässigkeit,
- die gesicherte oder noch fehlende Erschließung,
- Zuschnitt und tatsächliche Nutzbarkeit,
- den beitragsrechtlichen Zustand und
- die hierzu passenden Marktdaten und Bodenrichtwerte.
Fazit
Der Wert eines Grundstücks folgt nicht der Hoffnung, sondern seinem rechtlichen und tatsächlichen Entwicklungsstand. Wer wissen möchte, ob eine Fläche Landwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland oder bereits baureifes Land ist, muss Planung, Erschließung und Grundstücksmerkmale zusammen betrachten.
Wenn Sie klären möchten, ob eine Grundstücksteilung, rückwärtige Bebauung oder andere Entwicklung realistisch ist, finden Sie unter Arealentwicklung und Grundstückspotenziale weitere Informationen. Für eine fundierte Werteinordnung lesen Sie außerdem Bodenwertermittlung: Der wahre Wert Ihres Grundstücks.