Keller: Das Archiv der Grundstücksprüfung

Viele wertrelevante Eigenschaften einer Immobilie sind bei der Besichtigung nicht sichtbar. Deshalb beginnt eine belastbare Wertermittlung nicht nur am Gebäude, sondern auch bei Unterlagen, Registern und behördlichen Auskünften.

Nicht alles liegt in einer einzigen Akte

Je nach Grundstück können unterschiedliche Informationsquellen wichtig sein:

Bebauungspläne und sonstige Satzungen,
Flächennutzungsplan,
Bauakten und genehmigte Planunterlagen,
Grundbuch,
Baulastenverzeichnis,
Altlasten- und Bodenschutzinformationen,
Denkmalschutzinformationen,
Erschließungs- und Beitragsinformationen sowie
Kataster- und Flurstücksdaten.

Innenbereich und Außenbereich sind keine simplen Kartenfarben

Ob ein Grundstück im Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt, lässt sich nicht immer allein anhand einer eingezeichneten Linie beantworten. Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die tatsächliche städtebauliche Situation.

Eine Innenbereichs- oder Ergänzungssatzung kann die Beurteilung erleichtern, ersetzt aber nicht jede Einzelfallprüfung.

Gesicherte Tatsache oder offene Frage?

Professionell ist nicht, für jede Frage sofort eine Antwort zu behaupten. Professionell ist, den Erkenntnisstand sauber zu trennen:

belegt: durch Register, Bescheid, Satzung oder Akte,
plausibel: aufgrund vorhandener Hinweise, aber noch nicht abschließend bestätigt,
offen: weitere Auskunft oder Fachprüfung erforderlich.

Warum das den Wert beeinflusst

Baurecht, Erschließung, Belastungen, Altlasten oder fehlende Genehmigungen können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich verändern. Ihr Werteinfluss hängt jedoch vom konkreten Sachverhalt und vom Markt ab.

Fazit

Der „Keller“ der Bewertung ist kein staubiges Archiv, sondern die Belegebene.

Je sauberer Tatsachen, Annahmen und offene Fragen dokumentiert werden, desto belastbarer wird die spätere Wertableitung.

Bei ungeklärter Genehmigungslage, Feuchtigkeit oder ungewöhnlichen Grundstücksmerkmalen hilft eine strukturierte Bestandsaufnahme. Mehr erfahren Sie über Immobilienbewertung und gutachterliche Stellungnahmen sowie bei Fragen zum Nachlass über Erbengemeinschaften und Immobilien. Nehmen Sie Kontakt auf.