Erdgeschoss: Die drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV
Im „Haus der Bewertung“ ist das Erdgeschoss der Ort, an dem aus Grundstücksdaten eine methodische Wertermittlung wird. Hier stehen die drei zentralen Verfahren der ImmoWertV: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Wichtig ist dabei ein Grundsatz aus § 6 ImmoWertV: Das Verfahren wird nicht einfach nach Gebäudetyp ausgesucht. Entscheidend sind die Art des Wertermittlungsobjekts, die Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, die Umstände des Einzelfalls und vor allem die Eignung der verfügbaren Daten. Die Wahl des Verfahrens ist zu begründen.
Vergleichswertverfahren: Was zahlt der Markt für Vergleichbares?
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich besonders unmittelbar am Markt. Grundlage können geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren sein.
Entscheidend ist aber nicht, irgendeinen Verkaufspreis aus der Nachbarschaft zu finden. Die Vergleichsdaten müssen hinsichtlich Zeitpunkt, Lage, Grundstücksmerkmalen und Marktsegment geeignet sein. Abweichungen müssen sachgerecht berücksichtigt werden.
Das Verfahren ist besonders aussagekräftig, wenn genügend vergleichbare Marktdaten vorliegen.
Ertragswertverfahren: Welchen Ertrag kann die Immobilie marktüblich erzielen?
Beim Ertragswertverfahren steht die Ertragskraft des Grundstücks im Vordergrund. Es spielt deshalb vor allem bei Immobilien eine Rolle, bei denen der Markt wesentlich auf nachhaltig erzielbare Erträge schaut.
In die Berechnung fließen unter anderem marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ein.
Das Verfahren fragt also nicht bloß nach der aktuellen Vertragsmiete, sondern danach, wie der Grundstücksmarkt vergleichbare Ertragsobjekte bewertet.
Sachwertverfahren: Von der Substanz zum Markt
Das Sachwertverfahren betrachtet zunächst die baulichen Anlagen und den Bodenwert. Für die baulichen Anlagen werden modellkonforme Herstellungskosten, Alter beziehungsweise Restnutzungsdauer und weitere Verfahrensparameter herangezogen.
Der entscheidende Schritt wird gern übersehen: Der vorläufige Sachwert ist noch nicht der Verkehrswert. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt werden insbesondere über den Sachwertfaktor berücksichtigt.
Ein Sachwertverfahren ist deshalb keine reine Baukostenrechnung. Ohne Marktanpassung bliebe es bei einer modellhaften Rechengröße.
Ein Verfahren oder mehrere?
§ 6 ImmoWertV erlaubt ausdrücklich, ein oder mehrere Verfahren heranzuziehen. Ein zweites Verfahren kann sinnvoll sein, wenn es zusätzliche Aussagekraft besitzt und geeignete Daten vorhanden sind.
Mehr Verfahren bedeuten aber nicht automatisch mehr Qualität. Zwei schwach begründete Rechenwege sind nicht belastbarer als ein sauber gewähltes und nachvollziehbar angewandtes Verfahren.
Am Ende entscheidet nicht die Formel allein
Der Verkehrswert wird aus dem Ergebnis des oder der angewendeten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abgeleitet. Die Rechenmethode ersetzt also nicht die sachverständige Beurteilung.
Fazit
Im Erdgeschoss des „Hauses der Bewertung“ stehen drei Türen. Keine davon ist grundsätzlich besser als die andere.
Die richtige Tür ist diejenige, hinter der Objekt, Markt und verfügbare Daten methodisch zusammenpassen.
Welche Bewertungsmethode im Einzelfall sinnvoll ist, hängt vom Objekt, den verfügbaren Marktdaten und dem Bewertungsanlass ab. Mehr über meine Arbeit erfahren Sie im Bereich Sachverständiger für Immobilienbewertung in Brandenburg. Für eine persönliche Einschätzung können Sie eine unverbindliche Anfrage stellen.