Eindeckung: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale richtig einordnen
Kein Grundstück ist vollkommen durchschnittlich. Trotzdem wird nicht jede Abweichung automatisch zu einem besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmal, kurz boG.
Was § 8 ImmoWertV verlangt
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale liegen vor, wenn wertbeeinflussende Merkmale nach Art oder Umfang erheblich vom Üblichen des jeweiligen Grundstücksmarkts oder von den zugrunde gelegten Modellen beziehungsweise Modellansätzen abweichen.
Als Beispiele nennt die ImmoWertV unter anderem:
- besondere Ertragsverhältnisse,
- Baumängel und Bauschäden,
- bestimmte nicht mehr wirtschaftlich nutzbare bauliche Anlagen,
- Bodenverunreinigungen,
- Bodenschätze sowie
- grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.
Keine Doppelberücksichtigung
Der wichtigste Grundsatz lautet: Ein Merkmal darf nicht noch einmal als boG angesetzt werden, wenn sein Werteinfluss bereits an anderer Stelle des Verfahrens berücksichtigt wurde.
Das gilt etwa dann, wenn ein Zustand bereits in den zugrunde gelegten Marktdaten, im Ansatz einer Restnutzungsdauer oder in einem anderen Modellparameter sachgerecht enthalten ist.
Nicht jede Baulast ist automatisch ein Abschlag
Eine Baulast, Dienstbarkeit oder ein anderes Recht muss zunächst auf seinen tatsächlichen Inhalt und seine wirtschaftliche Wirkung geprüft werden. Manche Rechte sind wertneutral, andere können wertmindernd oder in bestimmten Konstellationen sogar wertfördernd wirken.
Lagegunst ist nicht automatisch boG
Eine gute Lage gehört typischerweise zu den allgemeinen Grundstücksmerkmalen und wird regelmäßig bereits über Marktdaten, Bodenrichtwerte oder Vergleichspreise abgebildet. Sie wird deshalb nicht einfach am Ende noch einmal als Zuschlag aufgesetzt.
Fazit
Die boG sind nicht das Dach, unter das jede Besonderheit geschoben wird.
Sie sind die letzte objektspezifische Korrekturebene für erhebliche Besonderheiten, die im Verfahren noch nicht sachgerecht berücksichtigt wurden.