Treppenhaus: Gutachterausschuss, Kaufpreissammlung und Marktdaten

Im „Haus der Bewertung“ verbindet das Treppenhaus die einzelnen Ebenen. Fachlich übernehmen diese Verbindung die Marktdaten: Sie sorgen dafür, dass eine Wertermittlung nicht im Modell stehen bleibt, sondern am tatsächlichen Grundstücksmarkt ankommt.

Unabhängige Gutachterausschüsse

Nach § 192 BauGB werden für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Ihre Organisation richtet sich im Detail nach dem jeweiligen Landesrecht.

Sie sind nicht mit einem privaten Sachverständigenbüro gleichzusetzen. Ihre besondere Bedeutung liegt unter anderem darin, dass ihnen gesetzlich definierte Aufgaben bei der Erfassung und Auswertung des Grundstücksmarkts zukommen.

Die Kaufpreissammlung als Datengrundlage

Nach § 193 BauGB führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Notariell beurkundete Grundstücksgeschäfte werden nach Maßgabe des § 195 BauGB an den Gutachterausschuss übermittelt.

Damit entsteht eine Datengrundlage aus tatsächlich abgeschlossenen Rechtsgeschäften. Das heißt aber nicht, dass jeder einzelne Kaufpreis ungeprüft als Vergleichspreis geeignet wäre. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, unterschiedliche Grundstücksmerkmale und zeitliche Veränderungen müssen berücksichtigt werden.

Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten

Aus der Marktbeobachtung werden unter anderem Bodenrichtwerte und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet. Dazu gehören je nach Markt insbesondere:

• Vergleichsfaktoren,
• Liegenschaftszinssätze,
• Sachwertfaktoren,
• Umrechnungskoeffizienten und
• Indexreihen.

Diese Größen sind keine universellen Konstanten. Sie gelten für bestimmte räumliche und sachliche Teilmärkte und beruhen auf bestimmten Modellen.

Modellkonformität ist entscheidend

Ein Sachwertfaktor ist nur dann sinnvoll einsetzbar, wenn auch die übrige Sachwertberechnung mit dem Modell zusammenpasst, aus dem dieser Faktor abgeleitet wurde. Entsprechendes gilt für Liegenschaftszinssätze und andere Marktdaten.

Wer Zahlen aus verschiedenen Marktberichten oder Modellen beliebig kombiniert, baut im Treppenhaus Stufen unterschiedlicher Höhe. Mathematisch kann man hinaufkommen, methodisch stolpert man trotzdem.

Grundstücksmarktberichte als Orientierung

Grundstücksmarktberichte fassen Marktgeschehen und abgeleitete Daten häufig anschaulich zusammen. Sie helfen, Teilmärkte, Preisentwicklungen und Modellparameter einzuordnen.

Der Marktbericht ersetzt jedoch nicht die Prüfung des konkreten Bewertungsobjekts. Ein durchschnittlicher Faktor muss hinsichtlich Aktualität, räumlicher Zuständigkeit und Objektähnlichkeit zum Einzelfall passen.

Fazit

Der Gutachterausschuss liefert nicht „den Wert“ jedes Grundstücks. Er schafft einen wesentlichen Teil der Marktinformationen, mit denen Sachverständige Werte nachvollziehbar ableiten können.

Das Treppenhaus der Bewertung besteht deshalb aus Marktdaten, Modellverständnis und der Fähigkeit, beides auf das konkrete Grundstück zu übertragen.