Der Bau-Turbo (§ 246e BauGB)

1. Einführung: Ein Gesetz als Experiment

Das deutsche Baurecht ist traditionell ein Schutzwall gegen Wildwuchs. Der Bebauungsplan (B-Plan) ist die rechtsverbindliche Satzung der Gemeinde und regelt unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung. Er schützt, aber er bremst. Ein Verfahren dauert oft drei bis fünf Jahre. Zeit, die wir in der aktuellen Wohnungsnot nicht haben.

Der neue § 246e BauGB bricht bewusst mit dieser Tradition. Er ist eine sogenannte Experimentierklausel. Das Gesetz erlaubt es, bis zum 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abzuweichen, sofern Wohnraum geschaffen wird.

Die harte Frist
Das Gesetz ist scharf befristet. Die Sonderregelung gilt nur bis Ende 2030. Bis dahin muss der Antrag nicht nur gestellt, sondern die Genehmigung greifbar sein. Wer diesen Zeitraum „verschläft“, fällt in die Langsamkeit des alten Rechts zurück. Eine Evaluierung der Maßnahmen ist bereits für Ende 2029 geplant.

2. Der Lokalkolorit: Was bedeutet das für Brandenburg?

Während in Berlin-Mitte kaum noch Baulücken existieren, ist Brandenburg das eigentliche Schlachtfeld dieses Gesetzes. In Landkreisen wie Potsdam-Mittelmark, Oberhavel oder Dahme-Spreewald prallen Siedlungsdruck und restriktives Außenbereichsrecht (§ 35 BauGB) aufeinander.

Das „Brandenburg-Problem“ bisher: Viele Grundstücke am Ortsrand oder große Gärten in zweiter Reihe (Hinterlieger) durften nicht bebaut werden, weil sie formal im Außenbereich lagen oder sich nicht „einfügten“. Die Folge: Zersiedelung wurde verhindert, aber Wohnraum auch.

Die neue Chance: Der Bau-Turbo erlaubt nun ausdrücklich das Bauen im Außenbereich, solange ein räumlicher Zusammenhang zum bebauten Ortsteil besteht. Das ist der Schlüssel für die märkischen Dörfer und Kleinstädte. Die „Wiese hinterm Haus“ wird plötzlich baureif – wenn die Gemeinde mitspielt.

3. Juristischer Deep-Dive: Das Arsenal der Beschleunigung

Der Gesetzgeber hat nicht nur einen Paragrafen geändert, sondern ein ganzes Paket geschnürt. Hier sind die drei Waffen der Beschleunigung:

A. Die „Große Bertha“: § 246e BauGB

Dieser neue Paragraf erlaubt Abweichungen von allen Vorschriften des Baugesetzbuchs, wenn das Vorhaben überwiegend dem Wohnen dient.

• Anwendungsbereich: Errichtung von Wohngebäuden, aber auch Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen.
• Umwelt-Bremse: Trotz Turbo bleibt der Umweltschutz relevant. Bei voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen wird eine Strategische Umweltprüfung (SUP) Pflicht. Das ist keine Kleinigkeit, sondern ein Kostenfaktor.
• Außenbereich: Vorhaben können auch außerhalb des bisherigen Innenbereichs in Betracht kommen, wenn sie in einem räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1 oder 2 oder § 34 BauGB zu beurteilen sind. Eine starre Metergrenze nennt das Gesetz nicht; entscheidend ist die konkrete städtebauliche Situation.

B. Der „Serien-Befreier“: § 31 Absatz 3 BauGB

Bisher galt: Befreiungen vom B-Plan gab es nur im absoluten Einzelfall. Das war eng und streitanfällig.

Neu ist: Befreiungen sind nun auch für „mehrere vergleichbare Fälle“ möglich.
Beispiel: Wenn in einer Siedlung in Falkensee ein Eigentümer sein Dachgeschoss ausbauen darf, können sich nun alle Nachbarn mit ähnlichen Häusern darauf berufen. Ganze Straßenzüge können so legal nachverdichtet werden, ohne dass der B-Plan jahrelang geändert werden muss.

C. Der „Lückenfüller“: § 34 Absatz 3b BauGB

Im unbeplanten Innenbereich (typisch für viele Brandenburger Ortskerne) musste sich ein Haus bisher „nach Art und Maß“ in die Umgebung einfügen. Das führte oft zu absurden Ablehnungen, weil ein geplantes Haus 50 cm zu hoch war oder eine andere Dachneigung hatte.

Neu ist: Man darf vom „Einfügen“ abweichen, wenn es Wohnzwecken dient. Bedingung: Es muss städtebaulich vertretbar sein und die Gemeinde muss zustimmen.

4. Das Veto-Recht: § 36a und die 3-Monats-Frist

Der Schlüssel liegt im Rathaus
Der Bund hat das Gesetz gemacht, aber die Macht liegt bei den Kommunen. Ohne das formelle Einvernehmen der Gemeinde geht gar nichts. Das regelt der neue § 36a BauGB.

Die Gemeinde prüft, ob das Vorhaben in ihr städtebauliches Konzept passt. Sie kann die Zustimmung verweigern. Aber der Gesetzgeber hat eine Sicherung eingebaut:

Die Genehmigungsfiktion:
Wenn die Gemeinde nicht innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht, gilt die Zustimmung als erteilt. Im ursprünglichen Entwurf waren zwei Monate geplant. Doch auf Druck der kommunalen Spitzenverbände wurde diese Frist im Ausschuss auf drei Monate verlängert.

Wichtig für Vorhabenträger: Für die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB gilt eine Dreimonatsfrist. Äußert sich die Gemeinde innerhalb dieser Frist nicht, gilt ihre Zustimmung als erteilt. Das ersetzt jedoch nicht die eigentliche bauaufsichtliche Zulassungsentscheidung; weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen bleiben zu prüfen.

5. Wertermittlung: Was bringt das in Euro?

Als Sachverständige interessiert uns am Ende die Zahl unter dem Strich. Valerius hat die offiziellen Berechnungen des Bundestages analysiert. Die Zahlen beweisen: Der Hebel ist gigantisch.

Die „offizielle“ Ersparnis

Der Gesetzgeber rechnet vor, welche reinen Verwaltungskosten durch den Wegfall von B-Plan-Verfahren gespart werden [cite: 221-224]:

Der wahre „Turbo-Gewinn“
Diese 64.000 € Ersparnis sind nur Peanuts. Der wahre Gewinn liegt in der Bodenwertsteigerung (Planungsgewinn).

Beispiel „Müller-Wiese“:
2.000 m² Ackerland am Ortsrand.
Wert ohne Turbo: 5 €/m² = 10.000 €.
Wert mit Turbo (Bauland): 250 €/m² = 500.000 €.

Achtung: Die Gemeinde wird diesen Gewinn teilweise abschöpfen (siehe „SoBoN“ / Städtebauliche Verträge), oft 30-50% für Kitas oder Straßen. Aber selbst dann vervielfacht sich das Vermögen. Insgesamt erwartet der Gesetzgeber eine Entlastung für die Bürger von jährlich über 505 Millionen Euro.

6. Lärmschutz & Verteidigung: Die versteckten Paragraphen

In den Tiefen der Drucksachen verbergen sich zwei Regelungen, die für spezielle Fälle in Brandenburg extrem relevant sind.

A. Lärmschutz: Abweichung von der TA Lärm

Brandenburg hat viele gewachsene Strukturen, wo Wohnen und Gewerbe eng beieinander liegen. Oft scheiterten Neubauten am Lärmschutz. Der geänderte § 9 BauGB und der neue § 216a BauGB erlauben nun in begründeten Fällen Abweichungen von der Technischen Anleitung (TA) Lärm.

Das bedeutet: „Heranrückende Wohnbebauung“ an Gewerbebetriebe wird einfacher. Lärmkonflikte sollen pragmatischer gelöst werden (z.B. durch passive Schallschutzfenster statt Bauverbot).

B. Rüstung & Verteidigung: § 37a BauGB

Ein Nischenthema, aber brisant: Der neue § 37a schafft eine Außenbereichsprivilegierung für Vorhaben der Landesverteidigung (z.B. Munitionsproduktion). Angesichts der geopolitischen Lage und Standorten der Bundeswehr in Brandenburg ist dies eine erhebliche Änderung im Planungsrecht, die Investitionen in diesem Sektor massiv beschleunigt.

7. Risiken: Der Donut-Effekt & Politische Kritik

Nicht jeder jubelt. Die Opposition im Bundestag (Grüne und Linke) hat massive Kritik geübt, die jeder Investor kennen sollte, da sie das Risiko von Nachbarschaftsklagen erhöht.

Der Donut-Effekt
Kritiker warnen: Wenn wir Bauen am Ortsrand (auf der grünen Wiese) zu leicht machen, sterben die Ortskerne aus. Wie ein Donut: Außen fett und süß (Neubaugebiete), in der Mitte ein Loch (Leerstand im Altbau).

Weitere Risiken laut Aktenlage:

• Bodenspekulation: Die Linke warnt, dass § 246e zum „Bodenspekulations-Turbo“ wird. Eigentümer holen sich die Genehmigung, bauen aber nicht, sondern verkaufen das Grundstück teuer weiter.

• Zersiedelung: Die Grünen sehen eine „Planung mit der Brechstange“ und fürchten den Verlust wertvoller Agrarflächen und Natur.
• Klagewelle: Da Nachbarrechte zwar „gewürdigt“, aber dem Wohnungsbau untergeordnet werden, rechnen Experten mit mehr Klagen vor den Verwaltungsgerichten.

8. Die große Nero-Checkliste

Sie wollen den Turbo zünden? Prüfen Sie diese Punkte VOR dem ersten Strich des Architekten:

Phase 1: Der KO-Check (Basis)

• Zweckbindung: Dient das Vorhaben überwiegend dem Wohnen? (Reines Gewerbe ist raus, Mischung möglich).
• Fristen: Fällt das Vorhaben in den zeitlichen Anwendungsbereich des § 246e BauGB und kann das Verfahren rechtzeitig betrieben werden?
• Lage: Gibt es einen räumlichen Zusammenhang zur Siedlung? (Keine Insel-Lösung im Wald).

Phase 2: Der Politik-Check (Gemeinde)

• Stimmungslage: Haben Sie mit dem Bauamt gesprochen? § 36a verlangt Zustimmung.

• Gegenleistung: Sind Sie bereit, einen städtebaulichen Vertrag zu schließen (Kostenübernahme)?

• Zeitfaktor: Planen Sie 3 Monate für die Zustimmungsfiktion ein.

Phase 3: Der Umwelt-Check

• Strategische Umweltprüfung: Sind „erhebliche Umweltauswirkungen“ zu erwarten? Wenn ja, brauchen Sie Gutachter für die SUP.

9. FAQ: Häufige Fragen zum Bau-Turbo

Gilt der § 246e auch für Gewerbe?
Grundsätzlich nein. Er dient der Schaffung von Wohnraum. Aber: Die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen ist ausdrücklich erlaubt und gewollt. Auch Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs (Supermärkte) können unter erleichterten Bedingungen zugelassen werden.

Kann der Nachbar den Bau stoppen?
Schwerer als früher. Das Gesetz sagt, nachbarliche Interessen sind zu „würdigen“, aber der Wohnungsbau hat Priorität. Dennoch: Ein rücksichtsloser „Klotz“ vor dem Fenster des Nachbarn bleibt angreifbar.

Was passiert nach 2030?
Das Gesetz tritt außer Kraft. Genehmigungen, die bis dahin erteilt wurden, haben Bestandsschutz. Wer den Antrag erst 2031 stellt, hat Pech gehabt. Die Befristung ist hart.

Gilt das Gesetz auch in Milieuschutzgebieten?
Ja, aber Vorsicht: Die Regeln zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) wurden ebenfalls verlängert (bis Ende 2030 in angespannten Märkten). Der Mieterschutz bleibt hoch.