Tragende Wände: Die Rolle der ImmoWertV

Wenn § 194 BauGB den Verkehrswert definiert, liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung den methodischen Rahmen für seine Ermittlung.

Drei zentrale Wertermittlungsverfahren

Die ImmoWertV regelt insbesondere:

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren.

Die Verfahren sind keine starren Schubladen, die allein nach Gebäudeart ausgewählt werden. Maßgeblich sind insbesondere die Art des Wertermittlungsobjekts, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und die verfügbaren Daten.

Marktdaten sind das Tragwerk

Die Verfahren funktionieren nur mit geeigneten Daten. Dazu gehören je nach Verfahren beispielsweise Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Bodenrichtwerte.

Diese Daten müssen zum Wertermittlungsobjekt und zum verwendeten Modell passen.

Modellkonformität

Ein häufiger Fehler besteht darin, einzelne Kennzahlen aus verschiedenen Quellen miteinander zu kombinieren, ohne die jeweiligen Modellansätze zu beachten. Eine sachgerechte Wertermittlung verlangt, dass Daten und Verfahren methodisch zusammenpassen.

Besondere Grundstücksmerkmale

Die ImmoWertV unterscheidet zwischen allgemeinen Grundstücksmerkmalen, die im jeweiligen Markt regelmäßig auftreten, und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Letztere werden nur berücksichtigt, soweit ihr Werteinfluss nicht bereits anderweitig erfasst wurde.

ImmoWertA als Anwendungshinweise

Die ImmoWertA unterstützen die einheitliche Anwendung der ImmoWertV. Sie ersetzen weder die Verordnung noch die sachverständige Würdigung des konkreten Falls.

Fazit

Die ImmoWertV schreibt nicht für jedes Objekt mechanisch ein einziges Verfahren vor.

Sie liefert das methodische Tragwerk, innerhalb dessen Verfahren, Marktdaten und Grundstücksmerkmale nachvollziehbar zusammengeführt werden.