Fundament: BauGB, Verkehrswert und Grundstücksmarkt

Im „Haus der Bewertung“ bildet das Baugesetzbuch einen Teil des Fundaments. Es regelt nicht nur Bauleitplanung und planungsrechtliche Zulässigkeit. Im dritten Kapitel enthält es mit den §§ 192 bis 199 auch zentrale Vorschriften der Grundstückswertermittlung.

§ 194 BauGB: Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der am maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage zu erzielen wäre.

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

Damit ist der Verkehrswert weder Wunschpreis noch Herstellungswert noch automatisch der zuletzt gezahlte Kaufpreis. Er ist eine marktbezogene Wertgröße zu einem bestimmten Stichtag.

§§ 192 und 193 BauGB: Gutachterausschuss und Marktdaten

§ 192 BauGB sieht selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse vor. § 193 beschreibt ihre Aufgaben. Dazu gehören unter anderem Verkehrswertgutachten in gesetzlich bestimmten Fällen sowie die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung.

Die Gutachterausschüsse ermitteln außerdem Bodenrichtwerte und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten. Damit verbindet das BauGB die abstrakte Definition des Verkehrswerts mit der tatsächlichen Beobachtung des Grundstücksmarkts.

§ 195 BauGB: Kaufpreissammlung

Die Kaufpreissammlung beruht auf tatsächlich beurkundeten Grundstücksgeschäften. Sie ist damit eine wesentliche Datengrundlage für die Marktbeobachtung und für die Ableitung von Wertermittlungsdaten.

Ein Kaufpreis ist jedoch nicht automatisch ein Verkehrswert. Erst durch Auswertung und sachgerechte Einordnung wird aus einzelnen Transaktionen belastbare Marktinformation.

§ 196 BauGB: Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für bestimmte Gebiete und Grundstücksmerkmale. Sie sind eine wichtige Ausgangsgröße der Bodenwertermittlung, aber kein fertiger Bodenwert für jedes einzelne Grundstück.

Abweichungen etwa bei Entwicklungszustand, Nutzungsmaß, Zuschnitt oder anderen wertrelevanten Grundstücksmerkmalen müssen geprüft werden.

Bauplanungsrecht wirkt auf den Wert

Auch die §§ 29 bis 35 BauGB können für die Wertermittlung entscheidend sein. Ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich kann völlig unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten besitzen.

Die Bewertung folgt dabei nicht dem Wunsch, was eines Tages vielleicht gebaut werden könnte, sondern den rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksmerkmalen am maßgeblichen Stichtag.

Vom Gesetz zur ImmoWertV

§ 199 BauGB enthält die gesetzliche Grundlage für Rechtsverordnungen zu einheitlichen Grundsätzen der Verkehrswertermittlung und der Ableitung der erforderlichen Daten. Auf dieser Grundlage steht die ImmoWertV als methodischer Rahmen der Wertermittlung.

Fazit

Das BauGB ist für die Immobilienbewertung nicht nur wegen des Baurechts wichtig. Es definiert den Verkehrswert und verankert zentrale Strukturen der Marktbeobachtung.

Das Fundament trägt dann, wenn Planungsrecht, Grundstückszustand und tatsächliche Marktdaten zusammen gelesen werden.