Das Gartentor: Sachenrechtliche Grundlagen für Immobilien

Bevor eine Immobilie bewertet werden kann, muss klar sein, welches Grundstück und welche Rechte oder Belastungen überhaupt Gegenstand der Betrachtung sind. Einen wichtigen Teil dieses rechtlichen Fundaments liefert das Bürgerliche Gesetzbuch.

Was das BGB tatsächlich regelt

Das BGB enthält zentrale Regeln des Sachenrechts. Dazu gehören insbesondere:

• Bestandteile und Scheinbestandteile von Grundstücken und Gebäuden,
• Zubehör,
• Eigentumsübertragung an Grundstücken,
• Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Grundpfandrechte sowie
• weitere privatrechtliche Rechtspositionen.

§ 94 BGB ist beispielsweise wichtig für die Frage, welche Sachen wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes sind.

Das BGB definiert nicht den Immobilienwert

Aus diesen sachenrechtlichen Regeln folgt noch kein Verkehrswert. Die Verkehrswertermittlung richtet sich insbesondere nach § 194 BauGB und der ImmoWertV.

Das BGB beantwortet also eher die Frage „Was gehört wem und welche Rechte bestehen?“. Die Wertermittlung beantwortet anschließend die Frage „Wie wirken sich die rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksmerkmale am Markt aus?“.

Rechte und Belastungen sind wertrelevant, aber nicht automatisch wertmindernd

Eine Dienstbarkeit, ein Nießbrauch oder ein Grundpfandrecht muss zunächst rechtlich und tatsächlich verstanden werden. Erst dann kann geprüft werden, ob und in welchem Umfang es für die konkrete Wertermittlung relevant ist.

Auch ein Erbbaurecht ist kein bloßer Unterfall des BGB-Grundstückseigentums. Es besitzt mit dem Erbbaurechtsgesetz einen eigenen gesetzlichen Rahmen und verlangt in der Bewertung eine gesonderte Betrachtung.

Warum das für die Praxis wichtig ist

Wer Grundbuch, Rechte und tatsächlichen Bestand nicht sauber trennt, kann schon vor der ersten Rechenformel falsch abbiegen. Deshalb gehören zur Vorbereitung einer Bewertung regelmäßig die Prüfung der verfügbaren Grundstücksunterlagen und die Klärung ungewöhnlicher Rechtsverhältnisse.

Fazit

Das BGB ist nicht das Bewertungsmodell der Immobilie. Es ist ein wesentlicher Teil ihres rechtlichen Fundaments.

Erst wenn geklärt ist, was rechtlich zum Grundstück gehört und welche Rechte daran bestehen, lässt sich fachlich sauber untersuchen, wie der Markt diese Merkmale bewertet.

Für die fachliche Einordnung von Grundstücksrechten und Bewertungsfragen bietet der Bereich Immobilienbewertung und Gutachten weitere Informationen. Geht es um geteiltes Eigentum im Nachlass, lesen Sie auch Erbengemeinschaft und Immobilie. Schildern Sie Ihr Anliegen persönlich.