Das Ertragswertverfahren: So berechnen Profis Rendite-Objekte

Wenn Investoren ein Mehrfamilienhaus oder ein Bürogebäude kaufen, stellen sie meist nur eine Frage: „Wie viel Rendite bringt mir das?“ Genau dafür gibt es das Ertragswertverfahren § 27 ImmoWertV
Grundsatzparagraph: Hier wird definiert, dass sich der Ertragswert aus Bodenwert + Gebäudeertragswert zusammensetzt. . Es berechnet den Wert einer Immobilie nicht primär anhand der Baukosten (Steine), sondern anhand des Geldes, das sie erwirtschaftet.

Die Grundlogik: Warum trennen wir Boden und Gebäude?

Ein Grundstück besteht aus zwei Komponenten, die sich wirtschaftlich völlig unterschiedlich verhalten:

  • Der Boden: Er ist unvergänglich und verliert (theoretisch) nicht an Wert.
  • Das Gebäude: Es wird alt, nutzt sich ab und ist irgendwann wertlos.

Deshalb müssen wir in der Rechnung den Bodenwert § 40 ImmoWertV
Wichtig: Der Boden ist so zu ermitteln, als wäre er unbebaut (fiktiv freigelegt). und den Gebäudewert voneinander trennen, das Gebäude bewerten und am Ende beides wieder zusammenfügen.

Schritt 1: Was kommt eigentlich rein? (Der Reinertrag)

Zuerst schauen wir, was am Ende des Jahres in der Kasse bleibt. Hier passieren die meisten Fehler in der Prüfung!

Achtung bei den Einnahmen!

Wir rechnen hier nicht mit der Miete, die im Mietvertrag steht, sondern immer mit dem Rohertrag § 28 ImmoWertV
Marktüblichkeit geht vor Tatsächlichkeit! Wir nutzen die marktüblich erzielbaren Erträge. . Das ist die Miete, die heute am Markt üblich wäre. Wir tun also so, als wäre das Haus „normal“ vermietet.

Von diesen Einnahmen ziehen wir die Bewirtschaftungskosten ab:

  • Bewirtschaftungskosten (Definition) § 32 ImmoWertV
    Die 4 Kostenarten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten.
  • Falls keine Nachweise da sind: Pauschalen nutzen Anlage 3 zur ImmoWertV
    Hier stehen die festen Pauschalen (z.B. Verwaltungskosten je Wohnung).

Ergebnis: Der Reinertrag. Das ist der reine Gewinn pro Jahr vor Zinsen.

Schritt 2: Die Trennung (Bodenwertverzinsung)

Der Reinertrag gehört dem ganzen Grundstück. Aber wir wollen wissen: Wie viel davon erwirtschaftet allein das Haus?

Der Trick: Wir tun so, als müsste das Gebäude dem Boden eine „Miete“ zahlen.

  1. Wir nehmen den Bodenwert.
  2. Wir verzinsen diesen mit dem Liegenschaftszinssatz § 14 ImmoWertV
    Kein Bankzins! Ein vom Gutachterausschuss abgeleiteter Zinssatz, der das Risiko widerspiegelt.     .

Was nach Abzug dieser Zinsen übrig bleibt, ist der Gebäudereinertrag.

Schritt 3 & 4: Kapitalisierung & Hochzeit

Das Haus steht noch eine gewisse Zeit ( Restnutzungsdauer Anlage 2 zur ImmoWertV
Hier findest du die Gesamtnutzungsdauer (z.B. EFH = 80 Jahre). ). Wir multiplizieren den Jahresgewinn nun mit dem Vervielfältiger § 30 ImmoWertV & Anlage 1
Faktor: Zinst die künftigen Erträge auf den heutigen Tag ab (Barwert). .

Rechenschritt Ergebnis
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert (Wert der Steine)
Gebäudeertragswert + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert

Schritt 5: Der Realitäts-Check (boG)

Ganz am Anfang haben wir so getan, als wäre die Miete „marktüblich“. Jetzt gleichen wir das mit der Realität ab. Diese Abweichungen nennt man besondere objektbezogene Grundstücksmerkmale (boG) § 8 Abs. 3 ImmoWertV
Sammelbegriff für Besonderheiten wie Overrent/Underrent oder Baumängel. .

  • Overrent (Vorteil): Mieter zahlt MEHR als Marktmiete.
    Differenz als Zeitrente berechnen und addieren (+).
  • Underrent (Nachteil): Mieter zahlt WENIGER als Marktmiete.
    Differenz als Zeitrente berechnen und abziehen (-).

Zusammenfassung: Das Schälen der Frucht

1. Gesamtfrucht (Ertrag) -> 2. Kern raus (Boden) -> 3. Fruchtfleisch bewerten (Gebäude) -> 4. Kern wieder rein -> 5. Dellen prüfen (boG).