Sie lieben Ihre Einbauküche. Natürlich tun Sie das. Der Granit kommt angeblich aus irgendeinem italienischen Bergdorf, die Fronten glänzen wie frisch poliert, und der Dampfgarer hat mehr Programme als Sie jemals nutzen werden.
25.000 Euro haben Sie gezahlt. Vor fünf Jahren. Jetzt wollen Sie verkaufen und denken: „Na ja, 20.000 krieg ich dafür locker wieder rein.“
Ich muss Sie enttäuschen: Für die Bank Ihres Käufers ist Ihre Küche genau 0,00 Euro wert. Wenn Sie diesen Fehler nicht korrigieren, ruiniert nicht die Küche den Appetit, sondern den kompletten Verkauf.
Ich bewerte Immobilien. Keine Möbel. Und das BGB ist an dieser Stelle leider herzlos konsequent.
Also nicht Gegenstand der Wertermittlung.
Rechtlich sauber. Emotional brutal.
Viele Verkäufer denken, ein „All-inclusive“-Preis wäre clever: „400.000 Euro fürs Haus – inklusive Küche.“
Klingt nett. Bis die Bank nachrechnet.
Für die Bank zählt nur das Gebäude. Und ein Bankgutachter ist komplett immun gegen glänzende Küchenfronten.
Die Folge: Der Käufer müsste 20.000 € zusätzlich stemmen. Hat er das nicht (und dazu noch die Kaufnebenkosten), ist der Deal tot.
Und zwar wegen eines Objekts, das morgen schon auf eBay Kleinanzeigen landen könnte.
Der Klassiker unter schlecht gealterten Tricks:
„Wir schreiben die Küche einfach mit 20.000 Euro separat in den Vertrag. Dann fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an!“
Theoretisch richtig.
Praktisch eine Einladung an das Finanzamt, Ihnen die Bude einzurenken.
Warum?
Weil selbst eine hochwertige Küche nach fünf Jahren oft nur noch einen Zeitwert von wenigen hundert Euro hat.
Schreiben Sie 20.000 € in den Vertrag, denkt der Beamte nicht lange nach. Der riecht die Nummer (Steuerverkürzung) sofort.
Dann kommen Rückfragen. Prüfungen. Nachweise.
Und Sie haben plötzlich einen Steuerfall statt eines Verkaufsabschlusses.
Als Sachverständiger bewerte ich das, was bleibt, wenn morgen alles ausgeräumt ist.
Ich bewerte:
Grundstück, Gebäude, Substanz, Ertrag, Bodenwert.
→ Das ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Ich ignoriere:
Küche, Gartenhaus (lose), Sauna im Stecksystem, Whirlpool.
→ Das ist Zubehör.
Mein Rat an Sie:
Verkaufen Sie das Haus zum echten Haus-Preis. Regeln Sie das Inventar nur außerhalb des Notarvertrages oder als echte Abstandszahlung mit realistischem Zeitwert.
Ihre Küche ist schön – aber irrelevant.
Zumindest für Marktwert, Finanzierung, Bank und Notar.
Wenn Sie wissen wollen, was Ihr Haus wirklich wert ist – ohne Illusionen und ohne Küchenromantik:
Lassen Sie uns rechnen.